Mimari projelere ne kadar fiyat verilmeli?
- Admin
- 25 Oca 2024
- 5 dakikada okunur
Yeni mezun mimarların özellikle yeni ofis açmış olan mimarların kafasında bir çok soru işareti olur. Bunların başında projelere fiyat verme kararsızlığı vardır.
Fiyatı projeyi alma tarzınız belirler. Piyasadaki mimarların büyük kısmı projeyi paket(takım) olarak alır. Bunun dışında fiyatı belirleyen birçok parametre vardır. Yaşadığınız şehrin ekonomik durumu, çalıştığınız ekibin fiyat politikası, müteahhitin fiyat politikası, müteahhitin acemiliği ve profesyonelliği proje fiyatını değiştirir.
paket proje nedir?
Paket proje demek kurum harçları hariç diğer mühendislik kalemleri dahil fiyat paketi demektir. Bir proje takımında şu kalemler bulunur;
1-) Mimar - Mimari proje
2-) İnşaat Mühendisi - Statik proje
3-) Jeoloji mühendisi - Zemin raporu
4-) *Harita Mühendisi (Bu kalemin ucu açıktır)
5-) *Makine Mühendisi - Sıhhi, Mekanik, Asansör projesi
6-) *Elektrik Mühendisi - Elektrik Projesi
7-) Şantiye Şefi (Çok önemlidir, dikkat edilmeli)
Bu kalemlerden önce Mimarlar Odasının mimarlık en bedel sisteminden yaklaşık fiyat belirlenir. Mimarlık En Az Bedel sayfasına gitmeden önce de Yapı Gruplarını bilmek gerek.
Yapı grubu nedir?
Her yapı türünün bir grubu vardır. Villanın ayrı, apartmanların ayrı, fabrikaların ayrı yapı grubu vardır. Bunlar fiyatı Mimarlık En Az Bedel sayfasında farklıdır. Hatta apartmanlar bile farklı yapı gruplarına gider. Örneğin 3 katlı bir apartman 3A grubundayken 4 katlı bir apartman 3B yapı grubundadır.
Projemizi çizip toplam inşaat alanımızı bulduk, yapı grubumuz belirledik. Bu iki veriyle mimarlar odasının resmi web sitesinin mimarlık en az bedel uygulaması üzerinden projemiz hakkında fiyat bilgisi alırız.
Şu youtube videosu üzerinden hesabın nasıl yapıldığına bakabilirsiniz.
En az bedel hesabı
Mimarlık En Az Bedel Hesabının %100 bağlayıcılığı yoktur. Sadece projemiz hakkında ön bilgi verir. Yaşadığımız ile göre bir proje fiyatını çok düşük de çıkartabilir, çok yüksek de çıkartabilir.
Şunu peşinen söyleyeyim, her ne kadar bu fiyatın bağlayıcılığı yoktur desem de mimarlık en az bedelin altında fiyat vermek yasal suçtur. Maliye tespit ederse mali ceza alırsınız, Mimarlar odası tespit ederse disiplin cezası alabilirsiniz. Kısmi süreliğine meslekten men cezası da alabilirsiniz.
Ancak en az bedel Rekabet Kanununa da aykırılık doğurur. 10 yıllık mimarla yeni mezun mimar En az bedele göre aynı fiyat verirse müteahhit doğal olarak 10 yıllık mimara projesini verir. Bu da Rekabet Kanununa aykırıdır.
Örnek projeler üzerinden durum analizi yapalım.
Örnek Proje 1
Toplam inşaat alanının 750 m2, toplam 3 katlı, 3A yapı grubuna ait bir konut projemizin olduğunu varsayalım. Proje ilimiz de Adıyaman merkez olsun.
En az bedelin 2023-2 versiyonuna göre kdv hariç 77.456 lira çıktı.
Adıyaman şartlarına göre fena olmayan bir ücrettir. Ancak yazımızın girişinde dediğimiz gibi projeyi müteahhitten alma türüne göre fiyat politikamız değişecektir. Normalde çıkan fiyatın tümü Mimara ait olması gerekir. Müteahhitin diğer mühendislik kalemlerine ayrı ayrı fiyat vermesi gerekir. Lakin böyle bir kültür yok ülkemizde.
Müteahhitler ekseriyetle harçlar hariç tüm mühendislik kalemlerini mimara bırakır. Böyle bir durumda Mimarlık En Az Bedel uygulaması üzerinden çıkan 77.456 tl ücret projemiz için çok az kalacaktır. Hatta yetmeyecektir.
Şayet müteahhitle tüm projeler dahil paket fiyat anlaştıysak diğer mühendislik kalemlerinden de bizim fiyat almamız gerekir. Genellikle mimarların çalıştığı bir ekip vardır.
Mimari projemiz ortaya çıktıktan sonra; Jeoloji Mühendisi, İnşaat Mühendisi, Makine Mühendisi, Harita Mühendisi, Elektrik Mühendisinden bu proje için fiyat alınır. Her birisinin 20 bin tl fiyat verdiğini varsayarsak mimari hariç 100 bin tl gider oldu şimdiden. Görüldüğü gibi Mimarlık En Az Bedel uygulaması çok düşük kaldı. Aslında düşük değil, o ücretin sadece mimara kalması gerekirdi ama ülkemizde mimarlar paket fiyat aldığı için o ücret çok düşük kalıp uygulamanın bir anlamı kalmıyor.
Şantiye şefi ve mimarlık uğraşları hariç 5 kalemin 100 bin tl tuttuğunu bilip devam edelim. Peki bu projede bize kalan kar ne kadar olmalı?
Bir Mimarın Projedeki Rolü
Başka yazımızda detaylı değineceğimiz Bir Mimarın Projedeki Rolü konusunda burada kısaca değinelim. Bir inşaat projesinin genel koordinatörü Mimardır. Tüm mühendislikler arasında koordinasyonu mimar sağlar. Diğer mühendisler müteahhitle muhatap olmaz.
Bir projede en yüksek fiyatı Mimar almalı, çünkü en büyük uğraş ona aittir. Diğer kalemlerin yaklaşık 3 katı bir kar almalı. Yani bu durumda diğer mühendislerin 20 bin tl kazanç elde ettiği bu projede mimar ortalama 60 bin tl kar elde etmesi gerekir. Bu kar mimarın kaç yıllık tecrübeli olduğuna göre değişir. Daha tecrübeli mimarlar daha yüksek kar edebilir.
Son durumda 5 mühendislik 100 bin mimarın 60 bin tl toplam 160 bin tl tutan proje tutarı müteahhitten talep edilir.
Burada Şantiye Şefi denklemleri bozuyor. Müteahhitlerin büyük kısmı Şantiye Şefi bedelini de paket fiyata dahil ettirmeye çalışır. Şayet şefimiz inşaatın başlangıcından bitimine kadar şantiyesinin başında kalacaksa şefin ücretini müteahhit öder. Ancak örneğimizdeki gibi küçük işlerde müteahhit şantiye şefini inşaatın başında istemez. Ben kendim takip ederim, şef imza atsın yeter bana der. Böyle durumlarda sadece şefin imzasını ister. Bu yüzden tek seferlik şefin ücretini de pakete dahil ettirir.
Peki 750 m2 inşaatta şef ne kadar imza bedeli ister. Bu da projenin iline ve şefin mezuniyet yılına göre değişiri. 10 bin tl de tutabilir, 50 bin tl de tutabilir.
Not: İmza şefliği diye bir şey yoktur. Bu da suçtur aslında. Şantiye Şefi inşaati faaliyet olduğu sürece şantiyesinde beklemek zorunda. Ancak bu tür küçük işlerde bulunmuyorlar. Belediye ve Çevre Bakanlığının bunun takipçisi olması gerek ama olmuyorlar.
Toparlarsak Örnek 1 işimizde şef hariç 160 bin liraya yakın bir ücret tuttu. Şef dahil 170-190 bin tl tutabilir.
KDV konusu var. Ona yazı sonunda değiniriz.
Örnek Proje 2
Örnek 1 projesinde mimarlık en az bedel fiyatının projemiz için yetmediği görüldü. Bazı durumlarda en az bedele göre bazı projeler çok yüksek de çıkar.
Yine Adıyaman ilimizin merkezi üzerinden devam edelim. Bu sefer 7 katlı bir apartman projemiz olsun.
Bu projenin toplam alanı 5000 m2 olsun. Yapı grubu da 4A olacaktır. Bu durumda En az bedel, proje bedelini bize KDV hariç 450 bin liraya yakın ücret çıkartır.
Bakın bu sefer bu ücret biraz fazladır diyebiliriz :) Örnek 1 projemize göre metrekare artışımız var ama diğer mühendislik kalemlerinin ücreti o kadar sert yükselmez. Her biri ortalama 40 bin tl isteyebilir. 5*40bin 200 bin tl mühendislik gideri olur. Geriye kalan 250 bin tl de mimara kalır.
Normalde müteahhit hangi mimara giderse gitsin bu ücreti paşa paşa ödemek zorunda ama yasalarımızın gevşekliği nedeniyle bu proje fiyatı düşebiliyor. Sizin 450 bin tl paket fiyat verdiğiniz işe başka mimar 300 bin tl verebilir. "Bana 100 bin tl kar kalsa yeter" diyebilir. Ne maliye ne de TMMOB bunların takipçisi olmuyor olamayabiliyor.
Burada biraz KDV mevzusu maliye ve TMMOB'un yardımına koşuyor. 2 örnek proje üzerinden gittik. Normalde mimar En Az Bedeldeki fiyatın altında fatura kesmeli. Örnek 1 proje göre 77 bin + kdv, örnek 2'ye göre 450+kdv fatura kesmeli.
Mimarlar odası bir mimarın ne işler yaptığını görür. Ruhsat çıktıktan sonra mimardan bu işin faturasını ister. Mimar fatura vermezse demek vergi kaçakçılığı yapıyor. Bunu maliyeye bildirir. Maliye de gelip çatt diye cezayı keser.
Her ilin Mimarlar Odası şubesi maalesef bu işlerin takipçisi olmuyor. Bu yüzden proje fiyatları düşebiliyor, hatta vergi kaçakçılığına zemin hazırlayıp devleti mali olarak zarara uğramasına sebebiyet verebiliyorlar. Mimarlar Odasını da direkt suçlu durumuna düşürmeyelim. Şayet Örnek 2'deki fiyatı diretirse yeni mezun mimarlar bu tür yüksek meblağlı işleri alamaz. Müteahhit bu durumda şunu der, eğer paşa paşa 450 bin liradan aşağı düşemiyorsam, ildeki en tecrübeli ve kalifiyeli mimar kimse ona giderim. Neden daha tecrübesiz mimarla uğraşayım ki?
Görüldüğü gibi proje fiyat vermek için birçok denklem var. Kurtlar sofrasında yeni mezun mimarlara başarılar dileriz.
Comments